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Guia Completo para Comprar um Apartamento

Muita gente tem o sonho da casa própria, ou melhor, do apartamento próprio. No entanto, comprar um apartamento não é fácil, pois é preciso pensar em muitos detalhes, como a localização do imóvel, seu valor, o conforto que oferece, a qualidade da sua estrutura, além da documentação necessária para adquiri-lo formalmente.

É por essas e outras razões que é necessário ter paciência para comprar um apartamento. Comprar o primeiro que você vê pela frente é tentador, mas pode fazer você se arrepender, e muito. Mas, ninguém quer ficar anos esperando aparecer o imóvel dos sonhos, não é mesmo?

Pensando em como resolver esse impasse, resolvemos oferecer um guia completo para comprar um apartamento, que vai te dar todas as informações que você precisa levar em conta nesse processo. E se você ficou curioso, saiba que trataremos de assuntos como:

– A maneira que a compra de um imóvel funciona;

– Qual a função de uma imobiliária;

– Que documentos são necessários para realizar a compra;

– Como realizar o pagamento do imóvel;

– Qual é a burocracia envolvida no processo de compra.

Assim que souber do que se tratam todos esses tópicos, então poderá ter certeza de que está pronto para encontrar o apartamento dos seus sonhos. E mais! Estará certo de que quer adquiri-lo e proporcionar mais conforto não só para você mesmo, como também para sua família. Confira!

A maneira que a compra de um imóvel funciona

A hora de comprar um apartamento é o momento mais aguardado na vida de muita gente. Ter o próprio imóvel significa mais conforto, mais comodidade, praticidade no cotidiano, e tudo isso te faz ter mais qualidade de vida.

No entanto, não é todo e qualquer apartamento que pode te proporcionar todas as vantagens citadas a seguir. Ter conforto, praticidade e afins vai depender da sua escolha. Para escolher bem, é preciso se atentar para alguns detalhes. Mas, quais detalhes são esses?

Existem oito passos que fazem você entender bem os aspectos que compõem a compra de um apartamento. Você pode conferir alguns deles mais detalhadamente ao acompanhar a leitura, no entanto, os mais importantes precisam ser vistos agora, por isso, confira!

Avaliar preço, localização, prédio, apartamento e vistoria

Parece um monte de tarefas a ser realizadas, certo? Mas, esse é só o primeiro passo de uma pesquisa por um bom apartamento. Ele precisa ter um bom preço, uma boa localização, estar em um prédio com boa vizinhança, ser um imóvel de qualidade e passar por uma vistoria que avaliará se tudo está como deveria.

Além disso, o apartamento deve atender necessidades particulares também. Se você é casado, mas pretende ter um filho, por exemplo, o ideal é que procure um apartamento com mais de um quarto.

Avaliar a propriedade

Avaliar a propriedade significa checar se o apartamento no qual você está interessado, de fato é de propriedade do indivíduo que está te vendendo ele.

É justamente por esse motivo que não se deve deixar de ler com atenção os contratos, escrituras além de dossiês. São esses documentos que te fazem perceber irregularidades, as quais podem indicar que o imóvel não pertence a quem você acha que ele pertence.

Você deve aceitar apenas a certidão do Registro de Imóveis atualizada, afinal, esse é o documento que comprova propriedade. Não confunda essa certidão com o documento do Ofício de Notas, porque se trata de algo diferente, no caso, o cartório no qual são lavradas as escrituras, que não necessariamente estão dentro da regularidade.

Nesse momento, você também deve se certificar de que o imóvel tenha sido vendido para a pessoa que está oferecendo ele para você, ou se esse indivíduo é só um promitente comprador. Caso ele seja de fato um promitente comprador, é preciso ir mais afundo no processo.

Você também vai precisar checar se existe ônus reais do bem, como a hipoteca, por exemplo. Além disso, se o proprietário do apartamento é casado, se existe uma certidão para comprovar a união, e também se o cônjuge irá participar da venda.

Se lembre também de que, se o imóvel tiver mais de um dono, todos devem ser mencionados na documentação. Mas, se houver somente um dono e ele for divorciado, esse detalhe também precisa ser mencionado na certidão do imóvel.

Promissão de compra e venda ou pagamento de sinal

Se você está se perguntando o que é isso, saiba que são detalhes que constam na assinatura prévia de um contrato, além de um pequeno pagamento que reafirma o acordo de que o vendedor do imóvel vai repassar a escritura do mesmo em um prazo já estabelecido.

Nesse documento, deve haver uma cláusula que afirma que o imóvel não tem ônus judiciais ou extrajudiciais. Da mesma maneira que o dono do imóvel pode cumprir com suas obrigações financeiras.

O pagamento do sinal, que também funciona como contrato prévio contém penalidades para casos de desistência, por exemplo. A penalidade mais comum é que o indivíduo comprador perca a quantia oferecida, ou que o vendedor do imóvel pague o dobro do valor, isso depende de quando é a culpa.

Circunstância jurídica do imóvel

Nesse caso, o interessado em adquirir o imóvel deve se certificar de que o mesmo não está tombado, evitando qualquer chance de desapropriação. É preciso verificar também se há dívidas de Imposto Territorial e Predial Urbano (IPTU).

Para saber disso tudo, basta pesquisar na prefeitura sobre a planta cadastral do lugar onde aquele prédio se encontra, e, assim, você vai poder compará-los à certidão que recebeu. Por via das dúvidas, pegue também uma certidão de IPTU.

Circunstância jurídica do Vendedor

Atenção nesse aspecto. O vendedor do imóvel não pode ter dívidas, caso contrário, a venda pode ser cancelada. Vá até a Justiça Estadual e Federal e solicite certidões negativas que estejam no nome daquele indivíduo, e verifique se nelas tem os dizeres “nada consta”.

Caso haja ações cíveis, cheque se elas têm a ver com cobranças de dívidas e qual o preço da mesma.

Imposto de Transmissão de Bens Imóveis

Esse tributo deve ser pago diretamente na prefeitura. Para isso, você precisa declarar o valor da escritura ou mesmo mostrar a promessa de compra e venda. Feito isso, irão emitir uma guia para pagamento.

O valor da guia varia de cidade para cidade, mas normalmente corresponde a 3% da alíquota que é usada como base pela Prefeitura de Belo Horizonte no ano passado, por exemplo.

Escritura rubricada

Você deverá realizar essa assinatura em um cartório de ofício. Para isso, vai precisar levar a guia de pagamento do Imposto citado acima (ITBI) e, além dela, a certidão de todos os documentos do vendedor e do comprador, bem como cópias desses papéis.

Na data marcada, ambos os envolvidos devem comparecer ao cartório e o comprador entrega o cheque ao vendedor. Este, por sua vez, deve retornar ao cartório após quatro dias para conseguir a certidão de traslado e escritura.

Averbação da escritura

Após conseguir a certidão de escritura e o traslado, o comprador precisa se dirigir ao registro de imóveis, como objetivo de pagar o valor necessário para que haja averbação (registro) da escritura.

É logo depois desse passo que ele se torna, de fato, dono do apartamento. No entanto, recomenda-se que esse processo seja realizado com rapidez, porque há o risco de o vendedor oferecer o imóvel para outra pessoa. Você também deve atualizar informações cadastrais com companhias de água, luz etc.

Função da imobiliária na compra do imóvel

Muita gente se pergunta qual é a função da imobiliária na compra de um apartamento, principalmente quando o indivíduo já está interessado em um imóvel específico.

A imobiliária oferece ajuda de um corretor para o interessado na compra. Esse profissional vai entender a sua proposta, seus objetivos, suas necessidades, vai te auxiliar a compreender o mercado, além de, claro, te dar suporte em todas as etapas do processo de compra.

Procura pelo apartamento

Quem determina quais imóveis o corretor irá procurar é o comprador, afinal, ele diz o que procura em um apartamento. Sendo assim, informe absolutamente todas as suas necessidades, local no qual deseja morar, sem contar o quanto pode gastar com um apartamento.

Dessa forma, você facilita o trabalho do corretor, e acaba conseguindo opções com mais rapidez.

Ainda que você já esteja de olho em um apartamento, é fundamental que procure uma imobiliária, porque ela vai te oferecer um corretor que avalie o imóvel com mais embasamento do que você, que não tem experiência na área. O preço do imóvel pode variar, e o corretor saberá te explicar como isso funciona.

Mediação

A imobiliária é responsável por facilitar o contato entre o interessado na compra e o proprietário, agendando visitas, vistorias e afins. Isso facilita muito para ambas as partes, porque alguém media seus interesses e vê o que fica melhor para os dois indivíduos.

Isso evita até mesmo conflitos entre compradores e vendedores, algo que até contribui para que a venda do imóvel seja efetuada. Nesse caso, contar com os serviços de uma imobiliária é uma enorme vantagem.

Documentos em dia

O último passo a ser dado antes da compra é juntar todos os documentos necessários. Pode ser burocrático o processo, mas, com a ajuda de um corretor, tudo fica mais simples. Isso porque é ele quem fica responsável por checar documentos, contatar órgãos para realizar transações, sem contar que identifica problemas com mais facilidade e notifica o comprador.

A imobiliária, nesse caso, trabalha para que tudo saia de acordo com o que o cliente espera, evitando que ele se estresse com processos burocráticos, além de deixar ambas as partes (comprador e vendedor) satisfeitas com o negócio. Isso sem contar que a busca por imóveis é feita dentro do que foi passado pelo cliente.

De quais documentos preciso para comprar um apartamento?

A etapa mais complicada é essa de descobrir quais são os documentos necessários, mas, embora seja chata, ela deve ser seguida à risca,para evitar problemas como prejuízo financeiro, e ainda garantir que a compra seja feita da melhor maneira, porque precisa ser satisfatória tanto para o comprador quanto para o vendedor.

Isso quer dizer que ambos (comprador e vendedor) devem entregar todos os documentos que irão assegurar esse processo. Confira a seguir de quais documentos estamos falando.

Documentação do apartamento

Os documentos do apartamento variam, porque pode ser que o imóvel seja usado ou novo. É muito comum a compra de apartamentos que já tinham um dono, e nesse caso, esses são os documentos necessários:

– Matrícula do Imóvel Atualizada (Solicite no Cartório de Registro de Imóveis)

– Certificado de IPTU (Pode emitir pela internet)

– Habite-se (Pode emitir na prefeitura)

– Declaração negativa do débito (Solicite ao síndico do prédio)

– Registro do Imóvel (Cartório de Registro de Imóveis)

– Planta (Emitida pela Prefeitura, CREA)

Caso o apartamento seja novo, os documentos necessários são:

– Autorização (Ministério Público)

– Atestado de óbito (Original e cópia)

– Formal de Partilha (Original e cópia)

– Certidão Negativa de Ônus Reais

Documentação do vendedor

Varia em casos de pessoa física ou jurídica. Para pessoa física:

– RG e CPF;

– Certidão de casamento (ou união estável);

– Certidão negativa criminal.

Em caso de pessoa jurídica:

– Certidões de alteração estatuária ou contratual (Junta Comercial)

– Cópia autenticada de contrato ou estatuto (Junta Comercial)

– Contrato ou estatuto modificado

– Certidão Negativa do INSS

– Certidão Negativa de débitos estaduais

– Certidão de ausência de ações na Justiça do Trabalho.

Documentação do comprador

A documentação depende da forma de pagamento. Normalmente ele é realizado por financiamento, e a documentação depende do que é exigido pela instituição financeira. Mas, o que sempre é pedido são:

– Declaração de IR;

– Extrato do banco;

– CPF e RG;

– Comprovante de renda e de endereço.

Em caso de imóvel usado:

– Comprovante de quitação de IPTU;

– Taxa do condomínio.

Burocracia da compra do imóvel

Unir documentos e verificar se estão em dia é a parte mais difícil. Para facilitar o processo e evitar problemas posteriores, conte com uma consultoria imobiliária.

Documentos do vendedor

O dono do imóvel deve estar com os documentos em dia para que problemas na hora da venda não ocorram. Isso também assegura a chance de financiamento, caso essa seja a proposta do comprador.

Verifique se todos os documentos foram entregues e confira, junto com a imobiliária, se existem irregularidades. Em caso de dúvidas, retorne ao tópico que te informa quais documentos são necessários para dar entrada na compra.

Documentos do apartamento

O apartamento precisa ser registrado e aprovado pela prefeitura, afim de que sejam evitados embargos ou mesmo impedimentos de você fazer o financiamento.

Documentos de comprovação do comprador

Você precisa de documentos que comprovem que é capaz de arcar com as parcelas do financiamento, além de estar com todos os outros em dia.

Contrato de compra e venda

Trata-se de um documento que é elaborado com a ajuda de um advogado especialista nos processos de compra e venda de imóveis. Imobiliárias já incorporam esse profissional em sua equipe, o que significa que é mais uma das vantagens de se poder contar com o serviço delas. Além disso, você deve avaliar:

– Preço do imóvel;

– Informações básicas de vendedor e comprador;

– Forma de pagamento, o valor das parcelas, juros quando é feito financiamento, entrada, etc.;

– Multas, rescisões;

– Comissão para a imobiliário e para o corretor;

– Relação de mobília do apartamento.

Avaliação da incorporadora ou construtora

Essa etapa é importante porque checa a idoneidade da empresa. Verifique no que ela está envolvida, em termos de projetos, as outras empresas com as quais trabalha, qual sua situação fiscal, se cumpre com todas as obrigações.

Além disso, verifique se tem débitos, tanto estaduais quanto municipais, ou se as obras com as quais se comprometeu foram entregues dentro do prazo estabelecido.

Como pagar pela compra do imóvel

Você pode pagar o apartamento a prazo, pelo financiamento, ou a vista. Pagar a vista, de uma vez, é o que mais se recomenda, no entanto, é fato que quase ninguém pode fazer isso, porque é necessário ter todo o valor guardado. No entanto, pagar de uma vez te proporciona um grande desconto.

Pagamentos a prazo, por financiamento, são concedidos por bancos, que estabelecem as condições de pagamento, valor dos juros, o quanto o contrato irá durar e qual o valor máximo daquele apartamento pode ser colocado no financiamento.

É preciso entregar vários documentos e passar por uma avaliação de cadastro, que vai identificar se você tem alguma dívida.

Também será feita análise do apartamento, para ver se o valor dele e o valor do financiamento proposto são condizentes. Os financiamentos podem ser feitos de duas formas, que você irá conferir a seguir.

FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço)

O financiamento pelo FGTS é parte do SFH (Sistema Financeiro de Habitação). O preço, tanto do financiamento quanto do imóvel, varia de período para período. Existe um limite de renda da família que é estabelecido de acordo com o local do país onde a pessoa mora.

Os juros, nesse caso, costumam ser mais baixos e cumprir um limite estabelecido.

SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo)

Para o financiamento pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo já não é necessário ter um limite de renda. É preciso somente que o valor do imóvel esteja de acordo com o que é estipulado pelo SFH, e que as taxas de juros máximas sejam de 12% ao ano.  Caso esteja fora desse valor, o percentual pode ser maior.

Além disso, você também tem a opção de fazer o financiamento direto com sua construtora ou incorporadora, e não direto com a instituição bancária. Esse tipo de acordo já é mais flexível quanto as possibilidades de limite de renda, o valor a ser financiado do imóvel, e também os juros que serão pagos posteriormente.

No entanto, não existem só vantagens. A empresa (construtora ou incorporadora) pode hipotecar o apartamento afim de que ele seja construído, e, mesmo após o pagamento do imóvel feito por você, é possível que ele se mantenha penhorado.

Nesse caso, é de extrema importância que você exija todos os documentos necessários, que incluem a certidão de ônus reais. Essa certidão pode ser facilmente conseguida em cartórios.

No entanto, não importa o tipo de financiamento escolhido, ou até mesmo se você quer e pode realizar o pagamento do imóvel a vista, é seu direito usar seu saldo do Fundo de Garantia (FGTS) para dar como entrada.

De três em três anos, você pode realizar uma nova retirada, com o objetivo de amortizar o saldo que deve, o que vai fazendo com que as taxas de juros cobradas, diminuam aos poucos.

É preciso se lembrar de que ainda nos resta o pagamento da documentação necessária, porque emitir todos os documentos citados ao longo do tempo é algo que também precisa ser pago.

Foi possível perceber que o ITBI corresponde, normalmente, a 3% do valor total do apartamento em questão. No entanto, também é preciso que se leve em conta o Registro de Compra em Cartório, que possui um valor variável dependendo do estado no qual o indivíduo comprador mora.

Além desses documentos, você também vai precisar pagar pela escritura do imóvel. No entanto, fique atento, porque, se você realizar um financiamento, seu contrato com a instituição financeira (banco) será válido.

De uma maneira geral, todos os gastos necessários para arcar com os documentos correspondem a cerca de 5% do valor total do apartamento. Uma parcela desse valor, pode ficar inclusa no financiamento, mas é recomendado que ele seja pago à vista.

Sendo assim, você consegue comprar seu apartamento com muito mais comodidade e sossego.

Consultoria Imobiliária

Há quem diga que gastos com consultoria imobiliária são algo facilmente dispensável, e quepode fazer com que o interessado na compra do imóvel economize. No entanto, já deu para perceber o quanto é complicado e burocrático o processo de compra de um apartamento, não é mesmo?

No entanto, você pode facilmente mudar esse quadro, e é justamente contando com a consultoria imobiliária. Todo o processo de compra vai ser mais ágil e eficaz, justamente porque você contará com a ajuda de corretores, que sabem como avaliar o mercado, como negociar preço, como conseguir os documentos necessários, etc.

A dica é que você facilite todo o processo, porque, afinal de contas, não estamos falando de qualquer aquisição, não é mesmo? Mas, fica a seu critério. Agora, você tem um guia completo de como comprar um apartamento. Aproveite!